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Die Denkmal-AfA (§7i EStG) erlaubt es Käufern eines eingetragenen Baudenkmals, die Sanierungskosten über zwölf Jahre vollständig steuerlich abzuschreiben — 9 % pro Jahr in den ersten acht Jahren, 7 % in den folgenden vier Jahren. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einem Sanierungsanteil von 80 % (= 320.000 €) ergibt das eine jährliche Abschreibung von bis zu 28.800 €. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % entspricht das einer realen Steuerersparnis von rund 12.000 € pro Jahr — über zwölf Jahre summiert sich das auf über 145.000 €. Hinzu kommt die AfA auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises (2 % bei Bestand, 3 % bei Neubauten nach 2023). Der Bodenanteil ist nicht abschreibbar.

Eine Denkmalimmobilie entfaltet ihre volle Wirkung bei Kapitalanlegern mit einem zu versteuernden Einkommen ab ca. 60.000 € pro Jahr (Grenzsteuersatz 42 %) oder bei Ehepaaren entsprechend zusammen. Je höher der Steuersatz, desto wertvoller die Abschreibung. Für Geringverdiener oder Personen in der Ansparphase mit niedrigem Einkommen ist das Instrument weniger geeignet. Wichtig: Auch Selbstnutzer profitieren von der Denkmal-AfA — §7h EStG erlaubt die Abschreibung der Sanierungskosten auch bei eigenem Bewohnen, was in Deutschland eine seltene Ausnahme ist. Wir erstellen Ihnen vorab eine individuelle Steuer- und Cashflow-Prognose — kostenlos und unverbindlich.

§7i EStG — Denkmal-AfA: Gilt ausschließlich für eingetragene Baudenkmäler. Sanierungskosten werden zu 100 % über 12 Jahre abgeschrieben (9 % + 7 %). Das stärkste steuerliche Instrument im deutschen Immobilienrecht.

§7b EStG — Sonder-AfA Neubau: Gilt für neu errichtete Wohngebäude mit QNG-Siegel. Zusätzlich zur linearen AfA von 3 % p.a. können in den ersten vier Jahren je 5 % Sonder-AfA geltend gemacht werden. Voraussetzung: Herstellungskosten unter 5.200 €/m², Fertigstellung nach dem 31.12.2022.

Degressive AfA §7 Abs. 5a EStG (seit 2023): Für Neubauten mit Bauantrag nach dem 31.03.2023. Statt linear 3 % kann degressiv mit 5 % vom jeweiligen Restwert abgeschrieben werden. Degressive und Sonder-AfA können kombiniert werden.

Die Restnutzungsdauer (RND) ist ein oft unterschätztes steuerliches Instrument. Standardmäßig schreibt das Finanzamt Gebäude über 50 Jahre linear ab (2 % p.a.). Wer jedoch ein unabhängiges Wertgutachten vorlegt, das eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer belegt — etwa 20 oder 30 Jahre — kann die Abschreibung entsprechend erhöhen: Bei einer RND von 20 Jahren wären das 5 % p.a. statt 2 %. Die Kosten für das Gutachten (ca. 1.500–3.000 €) amortisieren sich bei einem Objekt ab ca. 300.000 € in der Regel innerhalb eines Jahres durch die Steuereinsparung. Wir vermitteln auf Wunsch geprüfte Gutachter, die auf RND-Gutachten für Kapitalanleger spezialisiert sind.

Eine 100 %-Finanzierung (Kaufpreis ohne Eigenkapital) ist bei Denkmalimmobilien grundsätzlich möglich, erfordert aber eine solide Bonität und ein gesichertes Einkommen. Viele unserer Kapitalanleger finanzieren auf diese Weise: Die Mieteinnahmen decken einen Großteil des Schuldendienstes, die Steuerersparnis aus der Denkmal-AfA deckt den Rest — in günstigen Konstellationen entsteht so ein positiver Cashflow trotz Vollfinanzierung. Wir rechnen das für Ihr Wunschobjekt individuell durch und koordinieren die Finanzierungsanfrage mit unseren Bankpartnern.